关于北大资源理想家园人防车位停车收费的问题

来件人：北大资源理想家园业主来信时间：2019-11-22 10:24:57

来信内容：

本来我们整理了材料，于11月20日递交到了街道办，今日，打电话询问，被告知，他们那边跟物业公司进行了交涉，无效，没办法。他们也管不到开发商的行为。于是我们将材料上报到市发改委，希望能够介入到这个事情上来，避免业主与开发商矛盾激化。
我们是长沙隆鑫理享家苑（推广名：北大资源理想家园，以下称北大资源理想家园）的业主，从今年9月份开始，开发商开始售卖车位，并于10月15日张贴停车服务费公示。通过收费价格公示，我们注意到目前开发商所提供的停车收费标准分三段计时（每段八小时），24小时以内最高收费为15元（见附件3），且不予提供月租。相比于其他周边住宅小区（包括同一开发商开发的同一物业公司的北大资源一期——北大资源时光小区）的日停车最高收费标准10元高出50%（见附件1，附件2）。即合450元/月（非月租费）的收费标准。我们广大业主都表示无法接受。因此我们分别于2019年10月16日、11月11日与开发商进行了沟通，但是开发商的沟通只是一个解释和通知，并没有一个要商量的姿态，并表示定价多少，如何定价为其公司内部事务，业主无权干涉，工商、街道、政府也无权干涉。（附件5
百度网盘中录音文件地址）。我们也与2019年11月11日将我们的诉求以书面文件征求大家签字之后（见附件6《向长沙隆鑫房地产所提的关于北大资源理想家园停车位租售的建议的函》复印件）递交给开发商代表签收，然而石沉大海，并无任何回复。
基于以上情况，我们特向上级部门反映问题，并提出三点诉求，请求街道及相关部门能够出面协调，让开发商和业主能够达成平衡。
诉求一：希望开发商暂停12月1日开始收费的计划，积极主动与业主进行沟通。
在我们于2019年11月11日与开发商沟通后，开发商正式于11月15日公示，将于12月1日起开始实行收费，虽然在这之前有部分业主已知开发商有可能于12月1日开始收费，但是大家都不认可公示的收费标准，且正在积极主动与开发商进行沟通。为了避免开发商与业主矛盾激化，积极沟通，在合情合理合法的情况下解决问题。
诉求二：希望与洋湖周边小区住宅（非商业）停车位以及北大资源一期（北大资源时光）的收费标准保持一致；
目前开发商单方面公布的价格让业主们无法接受，虽然开发商也给出了他们单方面定价的理由——根据今年4月2日开始实施的《湘发改价调〔2019〕217号》文件》的第七条(一)：下列（包含住宅停车场）停车场机动车停放服务收费实行市场调节价，收费标准由停车场经营者依据经营成本和市场供求等因素，按照补偿合理成本、依法缴纳税费、获取合理利润的原则自主确定，并保持收费标准相对稳定。
我们的理由有三点：一、
根据湖南省发改委《湘发改价调〔2019〕217号》文件》的第七条，我们认为开发商单方面强调了收费标准由停车场经营者自主确定价格部分。但自主定价的前提条件还有补偿合理成本、依法缴纳税费、获取合理利润，保持收费标准相对稳定的内容则只字未提。
二、
根据湖南省发改委《湘发改价调〔2019〕217号》文件》的第十条：同一区域内收费标准应保持相对稳定。而北大资源理想家园公示价格是整个洋湖片区（东起湘江路，西至坦洲大道，南至湘府路，北至靳江河）周边地区住宅小区日停车费用最高的住宅小区（非商业），甚至比同一开发商同一物业的北大资源一期（北大资源时光小区）都要高出50%，又如何能做到收费标准保持相对稳定了（见附件1，附件2，附件3）。
三、
根据长沙市发改委的《长发改价控〔2016〕680号文件》第二条：新交付使用的住宅小区停车服务费由物业服务企业或停车服务企业与业主协商决定或物业合同中约定；同文件第三条，已交付使用尚未成立业主委员会的住宅小区停车服务收费可以参照现行收费标准执行，有合同的从其约定。物业服务企业或停车服务企业调整住宅小区车辆停放服务标准，应在小区所在的社区、街道、物业服务监管部门的指导下履行以下程序：
1、向全体入住业主公布行车服务费收支情况以及成本变化情况； 2、公布制定或调整收费标准方案，说明定调价理由和调价幅度。四、
24小时最高收费标准比同一开发商同一物业的北大资源一期（北大资源时光小区）都要高出50%，开发商涉嫌违反《价格法》第二章第14条规定：提供相同商品或服务，同等条件下不得实行价格歧视。以及《消费者权益保护法》的公平性原则。
基于以上四点，我们希望我们北大资源理想家园小区收费标准与洋湖周边小区住宅（非商业）停车位保持一致，希望收费标准与北大资源一期的收费标准保持一致。
诉求三：停止只售不租和人为制造车位紧张行为。公开真实车位销控信息，如按照住宅《一房一价表》进行公示，也方便有购买力和购买欲的业主选购车位；
在10月16日，我们与开发商沟通的过程中，对上锁车位与销控进行抽查比对，10条比对记录中有8条已售车位是没有查到业主购买记录的，占据到抽查结果中的80%。据统计，地下车位共计803个（包含子母车位以及微型车位），截至2019年11月11日，开发商已装车位锁283把（后续还有增加），占到所有地下车位的35%，而大量已装锁车位则是闲置未用，而导致目前车位已经出现人为原因造成的相对车位紧张。11月11日，与开发商沟通过程中，开发商明确表示定价高低及方式（不提供月租）是公司内部经营定价行为，业主、工商、街道、政府无权干涉。他们定价之所以高出周边以及不提供月租的目的之一就是为了促进车位销售。这是赤裸裸地假借车位已售，抬高停车费来拒绝业主正常租赁车位，引起广大业主的不满。（附件5
百度网盘中录音文件地址）。
一方面不提供月租，抬高停车服务费，另一方面假借车位已售来拒绝业主正常租赁车位，其行为已经违反2019年1月1日实施的《湖南省城市住宅区物业管理条例》第五十条规定：“物业管理区域规划设置的机动车停车库、车位应当首先满足业主需要。建设单位不得将物业管理区域内规划的车库、车位出售给本区域以外的单位或者个人。业主要求承租尚未处置的规划车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。
从停车收费标准公示以来，我们一直积极主动向开发商沟通，但是一直都没有得到一个正面的回复，我们也多次向12358电话反映，但是都未能解决问题。我们也并非让政府出面替开发商定价，只是希望能够站在公平公正、合理合法的基础上来调节开发商与业主的矛盾，能有所作为。至始至终，一直是我们业主单方面积极主动与开发商、社区、相关部门积极主动沟通，但是自始至终，都没有得到一个公平公正的对话环境，没有一个社区、政府部门来帮忙协调。马上12月1日收费在即，我们都十分着急。我们注意到今年4月《湘发改价调[2019]217号文件》出台之后，长沙各地车位矛盾变得突出起来，我搜集了近期发生的案例（附件4
近期长沙类似案例列表），发现大多数都是业主过分放大价格的市场调节性及经营自主定价而忽略其他因素，采取“选择性合规”的方式来获取利益，曲解了国家减政放权的大政策，与党的十九届四中全会坚持和完善人民当家作主制度体系，发展社会主义民主政治，必须坚持人民主体地位等精神相违背。当然其中政府部门亦没有消极对待，更有积极主动协调并获得百姓认可的社区，因此特地向诸位领导发函请求帮忙协调矛盾，解决问题。

回复内容：

北大资源理想家园业主：

您好！2019年11月22日您通过领导信箱咨询住宅小区停车服务收费的问题收悉，现答复如下：

根据《湖南省机动车停放服务收费管理办法》的规定，住宅小区停车场机动车停放服务收费实行市场调节价。停车服务企业应该执行有关政策，服务业主。

如您的合法权益受到侵害，可向物业管理行政主管部门——住建部门，或街道、社区等相关部门投诉。

感谢您对我委工作的理解和支持！如有相关疑问请致电88665329咨询。

长沙市发展和改革委员会

2019年11月26日

回复时间：2019-11-27 15:01:34

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